李宇嘉（廣東省住房政策研究中心首席研究員）

　　1月19日，專家增量主線國家統(tǒng)計局發(fā)布了2025年全年房地產(chǎn)行業(yè)運行數(shù)據(jù)。盤活總體來看，存量星际28加拿大预测市場仍延續(xù)回調(diào)態(tài)勢，優(yōu)化依這既是樓市近年來行業(yè)面對供求關(guān)系發(fā)生重大變化后的必然選擇，也是專家增量主線“控制增量”的行業(yè)管理新基調(diào)下的主動作為。但拉長時間來看，盤活無論是存量新開工還是銷售，抑或是優(yōu)化依價格指數(shù)，同比跌幅都比2024年明顯收窄，樓市顯示經(jīng)歷長達4年多的專家增量主線調(diào)整后，行業(yè)和市場開始出現(xiàn)企穩(wěn)跡象。盤活

　　首先看銷售。存量2025年，優(yōu)化依全國新房銷售8.81億平方米，樓市同比下降8.7%；住宅銷售7.33億平方米，同比下降9.2%。星际28加拿大预测去年4月份以來，新房銷售呈現(xiàn)調(diào)整擴大的態(tài)勢，但全年保持在個位數(shù)跌幅，明顯低于2024年全年一直保持兩位數(shù)的跌幅（2024年為-12.9%）。銷售金額方面，2025年新房銷售8.39萬億元，同比下降12.6%；住宅銷售7.33萬億元，同比下降13.0%。

　　由上可見，新房銷售金額降幅明顯大于銷售面積，開發(fā)商整體仍采取“降價促銷”的策略，從全年70城新房價格指數(shù)同比下跌3%、新房銷售簡單均價同比下降4.1%可見。不過，新房銷售金額跌幅也明顯低于2024年（-17.1%）。注意的是，新房銷售下滑與當前住房需求出現(xiàn)的新特征有關(guān)，即進入存量時代后，部分住房需求（特別是剛需）轉(zhuǎn)向二手住房或租賃市場。

　　根據(jù)中指數(shù)據(jù)，2025年30城二手住房成交套數(shù)同比基本持平，二手住房銷售占比提升至65%左右，較2024年提升約4個百分點。一線城市及成都、杭州、南京、蘇州等核心城市二手房成交套數(shù)占比均超六成。上海以及筆者所在的珠三角廣州、深圳、東莞等城市，去年二手住房銷售套數(shù)達到近4年來的新高。如果把新房和二手房交易加總，全國樓市交易套數(shù)已趨于穩(wěn)定。

　　其次看開發(fā)。下游銷售端的調(diào)整，必然反映到上游供給端收縮。2025年，全國房屋新開工面積5.88億平方米，同比下降20.4%；其中，住宅新開工面積約4.30億平方米，同比下降19.8%。不過，與下游銷售端類似，上游新開工的跌幅也明顯低于2024年全年23.0%的水平。

　　這也意味著，開發(fā)行業(yè)早已開始收縮供給、主動或被動“去庫存”。近年來不管是供地還是新開工，調(diào)整幅度均大于銷售的回調(diào)幅度。總之，不管是行業(yè)整體都在適應新形勢而平衡供求。

　　由此，反映在新房庫存——待售面積上，其增幅進一步下降，即在售庫存在減少。2025年，全國新房待售面積同比僅增長1.6%，基本停止增長，相比2022年—2024年這三年全年待售面積均為兩位數(shù)增長、年平均為13.4%的增幅水平大幅收窄。新房庫存減少既是行業(yè)主動“去庫存”所為，也是市場自發(fā)平衡的結(jié)果，有利于從供求關(guān)系上穩(wěn)定市場預期和對未來的信心。

　　再次看價格。商品住房市場能否穩(wěn)定，價格是關(guān)鍵指標。2025年，全國70城新房和二手住房價格指數(shù)同比分別下降3.0%和6.1%，相比2024年的跌幅都明顯收窄。由前所述，這是2024年以來“控制增量”政策明確后，新房開發(fā)、供給端持續(xù)收縮以適配需求的結(jié)果，也是新房逐步轉(zhuǎn)向高質(zhì)量的“好房子”開發(fā)和上市，供給端做結(jié)構(gòu)性改革，以牽引需求的反映。

　　2025年末中央經(jīng)濟工作會議明確了“控增量、去庫存、優(yōu)供給”模式，并根據(jù)在售新房庫存消化周期約束供地和開發(fā)。這可能意味著，新房供給端繼續(xù)呈現(xiàn)整體緊縮的態(tài)勢，這對平衡供求和穩(wěn)定價格很重要。

　　最后看投資端。2025年，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資下滑17.2%。我們應客觀看待這個現(xiàn)象，即城鎮(zhèn)化從高速增長期轉(zhuǎn)入平穩(wěn)運行期，城市發(fā)展正從大規(guī)模增量擴張階段轉(zhuǎn)向存量提質(zhì)增效為主的階段，開發(fā)投資有所下滑可能是必然的，但存量盤活為行業(yè)打開了另一扇窗。

　　從國際經(jīng)驗來看，美國、英國、德國、日本等發(fā)達國家，盡管多數(shù)早已過了房屋以增量建設為主導的階段、城鎮(zhèn)化高峰階段，但目前行業(yè)增加值占GDP的比重平均都在10%以上。究其原因，這些國家房地產(chǎn)服務業(yè)的特征很明顯，比如存量更新帶動市政設施、家具家電和裝飾裝修，還能帶動設計、租賃、搬家、物業(yè)等服務業(yè)發(fā)展；比如，存量物業(yè)盤活發(fā)展文旅、新式餐飲、公寓和酒店、創(chuàng)意辦公、教育培訓等新業(yè)態(tài)，也能帶動樓宇經(jīng)濟和就業(yè)繁榮。

　　同時，在存量方面，我國30%的存量房樓齡超過20年，按10年一個周期算，2000—2010年是房屋交付的高峰期，未來幾年又有一大批房屋進入20年樓齡。由于設計、建材、功能迭代較快，存量市場積累了巨大的升級需求。近期，“好房子”熱銷就是很好的案例。2025年，熱點城市二手房交易同比大多在增長，其中中低價位、中小戶型占比明顯提升，這是房價持續(xù)調(diào)整、購房門檻降低后適配新市民需求的反映，對置換需求帶動市場良性循環(huán)有極大支撐。未來，“盤活存量+優(yōu)化增量”雙規(guī)驅(qū)動，夯實房地產(chǎn)行業(yè)基本盤，樓市也將進入觸底和穩(wěn)定階段。